1. 仓储业当前发展现状

仓储是商品流通的重要环节之一，也是物流活动的重要支柱，在国民经济中占有重要的地位和作用。现代仓储是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

1）仓储业固定资产投资增长迅速

仓储业固定资产投资增长迅速，增速长期高于全社会固定资产投资增速，近几年增速趋缓。进入21世纪后，我国仓储业发展迅猛，各类仓储企业在政策引导和市场推动下纷纷加大投资。2015年以前，仓储业固定资产投资额(固定资产投资额均不含农户)增速始终领先于全社会固定资产投资额增速，2003-2015年，仓储业固定资产投资额CAGR达40.14%，同期固定资产投资(不含农户)CAGR为23.04%。自2010年起，仓储业投资增速已有放缓趋势。2017年，仓储业固定资产投资额为6855.78亿元，同比下降1.8%，为近20年首次负增长。

仓储业投资增速趋缓的原因主要有以下方面：

一是，一、二线城市清理低端、不合规传统仓库。

二是，城市土地价格不断上涨，投资建设仓储设施的成本高昂，严重影响仓储企业的经营效益，降低仓储企业的经营韧性。

三是，城市范围内的仓储设施建设用地日趋紧张，大部分城市仓储用地供应稀缺。

四是，业内投资转向库内功能完善、信息化、智慧化(云仓储、大数据、物联网)等方面，导致投资增幅放缓。

 2）仓库面积飞速扩大

与仓储业大量固定资产投资相对应，自21世纪初以来，我国仓库面积飞速扩大，从原来的沿海港口城市(如上海、深圳)延伸至每一个主要的一线及二线城市。仓库设施建设呈现大型化、网络化趋势，电商仓库成为建设热点。

3）当前我国智能仓储还有较大发展空间

仓储物流发展可分为人工仓储、机械化仓储、自动化仓储、集成自动化仓储、智能自动化仓储五个阶段。

人工仓储即物资的输送、存储、管理和控制主要靠人工实现；机械化仓储，则以输送车、堆垛机、升降机等机械设备代替人工为主要特点；自动化仓储则在机械化仓储的基础上引入了AGV(自动导引小车)、自动货架、自动存取机器人、自动识别和自动分拣等先进设备系统;集成自动化仓储则以集成系统为主要特征，实现整个系统的有机协作；智能仓储系统是运用软件技术、互联网技术、自动分拣技术、光导技术、射频识(RFID)、声控技术等先进的科技手段和设备对物品的进出库、存储、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

智能仓储相较于传统仓储在空间利用率、储存量、储存形态、作业效率、人工成本、环境要求等方面均具备优势。

智能仓储与大数据、云计算等新一代互联网技术深度融合。在「互联网+」战略的带动下，国内的智能仓储与大数据、云计算等新一代互联网技术深度融合，整个行业都迅速地向着运行高效、流通快速的方向迈进。

另外，国家供给侧改革，工业4.0和中国制造2025的驱动，「互联网+」仓储4.0概念催生，为网络与智能仓储硬件的高度融合、也为智能仓储发展指明了方向。

当前我国仓储业发展程度较为落后，运行效率低下，制约了物流的快速发展；未来智能仓储有助于改善分拣和出库效率，促进物流产业提质增效。

2.物流地产需求稳健增长

1）宏观经济增长奠定了物流需求快速增长的基础

随着中国经济的不断增长，2018年中国人均GDP达到64644元，特别是一线城市北上广深的人均GDP早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。2018年城镇居民人均可支配收入39251元，同比增长7.8%；农村居民人均可支配收入达14617元，同比增长8.8%。在人均GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其是高端制造、食品、药品、快速消费品等行业的物流需求明显增加，这也对物流仓储提出了更高的要求。

2）电子商务及第三方物流成为物流地产业的推动力量

从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要是物流地产企业出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。

近年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量——电商(阿里巴巴、京东、凡客)、第三方物流(德邦、顺丰、DHL)。

 ① 由于国内网购交易额在近几年的爆炸式增长，原有的物流设施根本难以满足电商的需求。以京东、阿里为代表的电商企业采取部分自建仓储的模式缓解仓储资源缺口，但远远不能满足其需求，目前仍然有相当部分的仓储设施来自外部租赁。

而且物流地产的开发具有较陡的学习曲线，以电商自行开发的情况看，平均4年才能掌握成功的开发经验；因此，相比于专业的物流地产商，电商直接进入依然有一定的技术壁垒。 

电商快速及时的配送以及高效的供应链都需要现代物流设施的支持，因此快速增长的电商零售额，是目前现代物流仓储设施需求的重要驱动因素。

② 第三方物流同样发展迅速。自2009年至2017年，中国第三方物流收入呈现快速增长态势。短短八年间，总量由最初的4167亿元增加到12411亿元，远超日本及其他欧洲国家，同时与美国的差距也在不断缩小，在未来或超过美国位列全球第一。 

未来，随着我国企业对第三方物流需求的不断增加，预计到「十三五」末期市场规模将达到16000亿元左右。第三方物流的发展标志着我国物流产业正逐步走向成熟，专业化的物流行业环境正在形成。

目前，在我国第三方物流市场上总共有四类企业参与竞争，分别为经改造转型而来的传统仓储、运输企业；新创办的国有或国有控股的新型物流企业；外资和港资物流企业；民营物流企业。

由传统仓储和运输企业转型改造而来的第三方物流企业，凭借原有的物流业务基础和在市场、经营网络、设施、企业规模等方面的优势，在市场中占据主导地位，代表公司有中远国际、中外运等。

新创办的国有或国有控股的新型物流企业是现代企业改革的产物，以中海物流公司为代表，这类企业管理机制比较完善，发展比较快，正占据越来越多的份额。

外资和港资物流企业利用其经营理念、经营模式和优质服务吸引中国企业，从而不断向中国第三方物流市场渗透，市占率提升较快，代表性公司有丹麦有利物流公司、日本近铁物流公司。

 民营物流企业具有机制灵活、管理成本低等特点，以宝供物流企业集团有限公司为代表，是我国物流行业中最具朝气的第三方物流企业，有望成为第三方物流行业的中坚力量。

当前我国第三方物流市场高度分散，即将迎来新一轮行业整合。在1万至1.5万家第三方物流企业中，没有一家企业能占到2%以上的市场份额。而美国第三方物流行业发展相对成熟，仅C.H.Robinson一家占据7%份额，前十企业占总体市场36%份额，前五十企业占总体市场67%份额。

 总体来看，电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计，未来几年中国在线零售行业发展依然将持续较高增速，物流行业进入转型升级阶段，现代物流需求将上升，尤其对于物流的自动化、机械化及智能化需求将日益增强。

3.物流地产供给不足

1）高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低。

随着我国步入服务消费社会，零售消费品及高 端制造业的需求旺盛，高端设施的缺口变得十分巨大。CBRE早前发布的《全球优质物 流地产租金报告》显示，中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米，人均面积不到0.015平方米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平方米，折合人均面积达1.17平方米，为中国的78倍，国内高标准物流设施有广阔的增长空间。

而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设施有明显差距，建设标准和安保管理等很 不规范，不能实现简单的替代改造，只能选择新建新的高标准仓储设施。

此外，我国主要物流供应商的市场份额不足 3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间，提升空间十分充足，蕴含较多的投资机会。

2）土地成稀缺资源，供给受限。

 物流地产是很大程度上依赖租金收益的行业，要实现这个 规模需要大规模开发土地。我国的高端物流设施有超过60%集中在一线城市，拿地难的问题已经完全显现出来。

一方面，政府积极推行集约用地同时逐年下调城市工业用地 指标。2014年9月1日施行的《 节约集约利用土地规定》中指出，对特大城市新增建设用地严格限制，并将逐渐减少。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让 金低、税收贡献较低、土地利用率低，因此，政府为了把土地换成更多的财政收入，在项 目审批的时候不大可能单独批准大片土地建物流基础设施。

3）一线城市，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素。

一线城市短期内已经出现土地价格增长速度，高于租金增长速度的现象。我国目前物流土地供应缺口巨大，长期的供需不平衡，致使租金直线上涨，物流用地的空置率下降。而对其他的城市来说，尽管企业在拿地方面相对容易，但市场还没有完全开发出来，物流需求量不足，存在着空置率高和回报周期缓慢等多种问题。

仓储资源目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，因此，拿地相对容易、物流需求旺盛的一线城市的卫星城、热点二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增长潜力。

4）高租金推高物流地产投资回报率

需求旺盛，供给不足推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨。整个一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上，远高于商业地产和住宅地产在 2%-5%的投资回报率。此外，分城市来看，尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市，但考虑到其土地成本也相对较低，从收益率角度来看，供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

文章来源：苏宝亮  招商证券